So kaufst du Off-Plan in Dubai
Ein klarer, aktueller Ratgeber zum gesamten Ablauf. Geschrieben für internationale Investoren, die fundierte Entscheidungen treffen wollen, ohne nach Dubai zu fliegen.
So läuft es ab, in Kurzform.
Einheit wählen
Verifizierte Launches der aktiven Bauträger vergleichen.
Reservieren und unterschreiben
10 bis 20 % Anzahlung, elektronische Signatur, Treuhandkonto.
Während des Baus zahlen
Meilensteinzahlungen. Die Mittel werden vom Treuhandkonto erst dann an den Bauträger freigegeben, wenn das DLD den Baufortschritt verifiziert hat.
Abnahme und Übergabe
Inspektion, Schlusszahlung, Eigentumsurkunde auf deinen Namen registriert.
Off-Plan ist der günstigere, langsamere Weg in Dubais Immobilienmarkt. Richtig gemacht ist es auch der Weg mit der höchsten Rendite.
Eine Immobilie zu kaufen, die noch nicht existiert, klingt riskant. Ist es nicht, sobald du den rechtlichen Rahmen kennst. Dubais Off-Plan-Markt ruht auf drei strukturellen Schutzmechanismen, die die meisten internationalen Märkte nicht haben: Jede Bauträgerzahlung wird auf einem RERA-überwachten Treuhandkonto gehalten, die Eintragung beim Land Department ist innerhalb von 30 Tagen nach dem Kauf Pflicht, und ein Bundesgesetz regelt klare Sanktionen bei verspäteter Übergabe.
Hier folgt der tatsächliche Ablauf. Kein Marketingsprech. Echte Gebühren, echte Zeitpläne, echte Dokumentenlisten und die konkreten Stellen, an denen internationale Käufer Geld verlieren, wenn sie es allein angehen.
Sieben Schritte vom ersten Gespräch bis zur Eigentumsurkunde
Projekt und Einheit wählen
Hier wird der größte Wert geschaffen oder verloren. Die Launch-Pipeline für 2026 ist dicht, und nicht jedes aktive Projekt ist dein Geld wert. Die richtige Auswahl filtert nach der Lieferhistorie des Bauträgers, dem Standort, den Zahlungsbedingungen und einem realistischen Exit-Zeitplan.
Aktive Investitionsgebiete sind unter anderem Dubai Creek Harbour, Business Bay, Dubai Hills Estate, Jumeirah Village Circle und die Lagen am Wasser entlang der künftigen Gold Line.
Persönliche Vorauswahl
- ·Gefiltert nach Budget, Renditeziel und Zeitplan
- ·Lieferhistorie des Bauträgers und RERA-Status verifiziert
- ·Versteckte Launches und Pre-Launch-Zugang, wo möglich
- ·Keine Käufergebühren, Provision zahlt der Bauträger
Einheit reservieren
Eine Reservierungszahlung sichert deine Einheit, während der Kaufvertrag (SPA) vorbereitet wird. Die Höhe hängt vom Bauträger und Preisniveau ab. Hier zählt Tempo: Beliebte Einheiten in aktiven Launches sind oft innerhalb von Stunden weg, und die Reservierung sichert dir genau dein Stockwerk, deine Aussicht und deine Einheitennummer.
Kaufvertrag (SPA) unterzeichnen
Der SPA ist der rechtsverbindliche Vertrag zwischen dir und dem Bauträger. Er regelt die Spezifikation der Einheit, den Zahlungsplan, das Übergabedatum und die Nachfrist für die Lieferung.
Internationale Käufer können elektronisch unterzeichnen und Mittel per Auslandsüberweisung auf das Treuhandkonto des Bauträgers senden. Die erste größere Rate (üblicherweise Anzahlung minus Reservierung) wird bei Unterzeichnung fällig.
Wichtige Klauseln im Kaufvertrag
- ·Übergabedatum und Nachfrist
- ·Auslöser und Beträge der Meilensteinzahlungen
- ·Vertragsstrafen bei verspäteter Käuferzahlung
- ·Mängelhaftungszeitraum
- ·Zeitplan für die Eigentumsumschreibung
DLD-Registrierung und Oqood
Dein Kauf wird innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung beim Dubai Land Department eingetragen, und die DLD stellt ein Oqood-Zertifikat als vorläufigen Eigentumsnachweis aus.
Die DLD-Gebühr beträgt fest 4 Prozent des Kaufpreises. Bei vielen aktuellen Launches übernimmt der Bauträger die Hälfte als Teil des Pakets.
Koordination der Eintragung
- ·Dokumente beim DLD-Trustee einreichen
- ·Oqood-Zertifikat abholen und an dich weiterleiten
- ·Gebührenstruktur vor jeder Zahlung bestätigen
- ·30-Tage-Fenster im Blick behalten
Zahlungen während des Baus
Deine Zahlungen gehen auf das RERA-überwachte Treuhandkonto des Bauträgers, nicht direkt an den Bauträger. Vom Treuhandkonto werden die Mittel erst dann an den Bauträger freigegeben, wenn das DLD den jeweiligen Meilenstein verifiziert hat. Typische Meilensteine sind die fertige Bodenplatte sowie 20 %, 40 %, 60 % und 80 % Rohbau.
So bleiben wir dran
- ·Quartalsweise Baufortschrittsberichte
- ·Zahlungserinnerungen vor jedem Meilenstein
- ·Korrespondenz mit dem Bauträger in deinem Namen
- ·Direkter Draht bei Verzögerungen oder Fragen
Mängelinspektion und Endabnahme
Vor der Übergabe geht ein unabhängiger Sachverständiger durch die Einheit und erstellt eine Mängelliste. Der Bauträger ist vertraglich verpflichtet, Mängel vor der Schlüsselübergabe zu beheben, und haftet danach im Rahmen des Mängelhaftungszeitraums.
Die Mängelinspektion zu überspringen ist der mit Abstand häufigste Fehler internationaler Käufer. Eine Inspektion findet meist Punkte, die der Bauträger ohne Zusatzkosten beheben muss.
Typische Befunde
- ·Wasserdruck und Abflüsse
- ·Steckdosen und Klimaanlage
- ·Fliesen, Boden und Anstrich
- ·Türen, Fenster und Balkonabdichtungen
- ·Küche und Badausstattung
Eigentumsurkunde und Schlüssel
Sobald die Schlusszahlung eingegangen und die Mängel behoben sind, wandelt das Dubai Land Department das Oqood in eine dauerhafte Eigentumsurkunde um. Damit öffnet sich die nächste Stufe: Vermietung, Weiterverkauf, Refinanzierung mit Hypothek oder Antrag auf das 10-jährige Golden Visa, sofern die Investition qualifiziert.
Die vier rechtlichen Mechanismen, die Off-Plan tragen.
Jedes Off-Plan-Projekt muss ein RERA-überwachtes Treuhandkonto haben. Deine Zahlungen gehen direkt auf dieses Konto, nicht an den Bauträger. Die Mittel werden vom Treuhandkonto erst dann an den Bauträger freigegeben, wenn unabhängig verifizierte Meilensteine erreicht sind. Scheitert das Projekt, sind die Käufer zuerst geschützt.
Innerhalb von 30 Tagen nach SPA wird dein Kauf beim Dubai Land Department im Oqood-System eingetragen. Das ist der rechtliche Nachweis deines Off-Plan-Eigentums und Grundlage für künftigen Verkauf, Hypothek oder Streitfall.
Bundesrecht schreibt eine Nachfrist für die Lieferung und klare Vertragsstrafen bei darüber hinausgehenden Verzögerungen vor. Nach Ablauf der Nachfrist können Käufer Schadensersatz fordern oder den Vertrag auflösen. Bauträger müssen während der gesamten Bauzeit eine gültige RERA-Lizenz halten und werden jährlich geprüft.
Nach der Übergabe haftet der Bauträger für strukturelle Mängel und für Ausbaumängel über einen festgelegten Zeitraum. Die Endabnahme legt den Ausgangspunkt fest. Dieser Rahmen ist deutlich stärker als in den meisten internationalen Märkten.
Gebühren über den Kaufpreis hinaus
Käufer schauen oft nur auf den Preis und vergessen die Gebühren. In Summe kommen rund 2 bis 6 Prozent oben drauf, je nachdem ob der Bauträger einen Teil der DLD-Gebühr übernimmt.
Ungefähre Gesamtgebühren für eine Einheit zu AED 1,5 Mio., wenn der Bauträger die Hälfte der DLD-Eintragung als Teil des Launch-Pakets trägt.
DLD-Eintragung
Bei Unterzeichnung des SPA an das Dubai Land Department zu zahlen. Die größte Einzelgebühr neben dem Kaufpreis selbst.
Oqood-Eintragung
Einmalige Verwaltungsgebühr für den Off-Plan-Eigentumsnachweis.
Trustee-Gebühr
Für Transaktionen über AED 500.000. Darunter geringer.
Service Charge
Jährliche Gemeinschaftsgebühr, beginnt nach Übergabe. Variiert je nach Quartier und Ausstattung.
Mängelinspektion
Optional, aber empfohlen. Unabhängige Begehung zur Mängelaufnahme vor der Übergabe.
Maklerprovision
Wird bei jeder Off-Plan-Transaktion vom Bauträger gezahlt. Das ist Standard in Dubai und macht Off-Plan zu einem sauberen Einstieg für internationale Käufer.
Drei Pläne, drei Strategien
Standard
Schwerpunkt während des Baus, geringste Gesamtkosten
Flexibel 50/50
Halb während des Baus, halb nach Übergabe
1 % monatlich
Maximaler Hebel, minimaler Eigenkapitaleinsatz vorab
Ja, du kannst kaufen. Ja, du kannst es von überall.
Dubai erlaubt volles Freehold-Eigentum für Ausländer in über 50 ausgewiesenen Zonen, die jedes relevante Investitionsgebiet abdecken. Keine Aufenthaltspflicht, kein lokaler Partner, keine Mindestinvestition.
Der gesamte Ablauf ist möglich, ohne einen Fuß nach Dubai zu setzen. Vollmacht und elektronische Signatur machen Fernkauf nicht nur möglich, sondern wirklich reibungslos.
Freehold für alle Nationalitäten
Inklusive Downtown, Marina, Palm, Business Bay, Creek Harbour, Hills Estate.
10-Jahres-Golden-Visa
Investition über AED 2 Mio. qualifiziert für die verlängerbare 10-Jahres-Aufenthaltserlaubnis.
SPA aus der Ferne
Digitale Signatur wird vom DLD akzeptiert. Vollmacht als Option für die Eintragung vor Ort.
Keine Einkommen- oder Kapitalertragsteuer
Null persönliche Einkommensteuer in den VAE. Prüfe das Doppelbesteuerungsabkommen deines Heimatlandes.
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Was Käufer noch fragen
Dieser Ratgeber gilt für Off-Plan, also Kauf während der Bauphase. Wenn du eine Immobilie suchst, in die du sofort einziehen oder die du sofort vermieten kannst, ist das ein anderer Ablauf mit anderen Gebühren, Zeitplänen und Hypothekenregeln. Ratgeber für Bestandsimmobilien →
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